土地の有効活用

土地の有効活用を始めて見ませんか？

現代は更地や空家のままで放置しておく時代ではありません。その理由は、所有している土地から

全く収入がないにも関わらず、かなりの固定資産税を今後も支払っていかなければならないという

ことがあげられます。だからこそ、手軽で確実な土地活用法の魅力について考えられることをお勧めした

いのです。それには駐車場経営もしくは賃貸住宅経営のどちらかがあげられると思うのですが、双方

のメリット、デメリットについては下記のような点があげられると思いますので、今後のご参考にされてみ

みてください。

【２大土地有効活用について】

１．駐車場経営のメリット・デメリット

【メリット】

① 空地、空家のままでは全く収益を生まないが、駐車場は少なからず収益を生むことができるので、固定資税等に

　　当てられる

② それほど費用をかけずに、（建築費がいるわけではないので）気軽に始められる

③ 建物がない分、その後の変化に対応しやすい（土地の売買、自宅建設等）

【デメリット】

① 駐車場は非住宅用地扱いなので節税対策にはならない

② 収益はそれほどないので、土地の価値を最大限に生かしているとはいえない

２．賃貸住宅のメリット・デメリット

【メリット】

① 固定資産税、相続税などの節税になる

② 地域差はあるが一般的に５～１０％の利回りが期待できる

③ 長期安定の収入源になる

【デメリット】

① それなりの初期投資（建物建築費）がかかる

② 建物維持管理費の対応が必要となる

※上記のことからいえるのは、長期的に遊休地の利用がないというのであれば、節税対策

,利回りの良さ、長期安定収入の面から賃貸住宅経営が得策だが、今後の変化が大いに考えられるのであれば、気楽で変化に対応しやすい駐車場経営が最良であるといえるだろう。

それでは、次に双方の押さえるべき点に関するものを確認してみましょう

【２大土地有効活用について】

　駐車場経営については下記の点におさえておく必要がある

　○第一に、駐車場経営は、土地所有者にとっての最低限の有効活用ですよね？

空地、空家を所有している以上、固定資産税、都市計画税は毎年かかってきますので、全く収益を

あげないのに税金だけはきっちり払っていくというのではなく、最低限の収入は確保したいというのが駐車場

の考え方なのです。

　○第二に、初期費用はどのくらいかかるのだろうか？

初期費用としては空地ならば整地して区画割をするのだけなのですが、アスファルトタイプか砂利敷きかに

よって違ってきます。砂利敷きが随分と安価で、アスファルトタイプの約３分の１だと思います。

また、空家がある場合は建物の解体撤去が必要となりますが、将来的に土地の売却等を考える上でも

老朽化した家屋があるよりは印象がよく、あらゆる面でプラスになると考えられます。

　○第三に、ほんとうに将来の変化に対応しやすいのですか？

賃貸住宅を建設して賃貸経営を始めた場合は、将来的に自宅建設用地として考える際に、せっかく建設し

た賃貸住宅を取り壊さなければならない無駄がでてきますし、入居者の立ち退きに関しても一定期間の猶

予をあたえるのを含めて、立ち退き交渉が難航することも考えられるので、短期的に必要となる可能性があ

るのであれば、やはり駐車場経営ということになります。

　○第四に、駐車場の借り手はあるのだろうか？

近隣に会社、オフィス等があれば従業員の方やお客様専用分、住宅密集地であれば、２台目、３台目用に

近隣の方が借りられる可能性は十分にあると思います。これほど車の需要がある時代ですから、満車には

ならないにしても、そこそこの契約者確保は十分いけると思います。

もともと、少しばかりの収入でもあればということで始めようと考えるのであれば、それほど心配することで

はないのかもしれません。

【賃貸住宅経営を始める人にとっての不安】

　賃貸住宅経営を始める人にとっての不安は、大きくいうと３つに分けられると思います。

　○第一に、戸数的に飽和状態にあって、せっかく建てても入居者がなく空き室になってしま
　　うんじゃないだろうか？

確かにマクロ的に見た場合の住宅戸数は余っていますし、老朽化した設備不全の物件では空きが目立つ

でしょうが地域的かつ将来的な側面を踏まえて入居者のニーズに合致した魅力ある物件提供さえ

行えば、人気物件になります。また、定期掃除等を行い、入居者に対してより良い住環境の提供を継続

して行っていくことで長期的な入居率維持が確保できると考えられます。

　○第二に、収支計画どおりの家賃収入が得られるだろうか、安くしないと入居者に敬遠さ
　　れるのではないだろうか？

家賃設定については地域相場を十分に調査し、あまり欲張らない確実な収支計画を作成すれば、それほど

問題はないと思われます。ただ、それでも心配の方は、一括借り上げ家賃保証制度を検討されることを

お勧めします。保証年数や保証料を打ち合わせた上で、空きがあるないに関係なく、一定家賃を保証する

ため、安定して家賃収入を見込めます。

　○第三に、日常の管理がわずらわしく、また不良入居者に入られて、あらゆるトラブルで
　　悩まされるのではないだろうか？

日常管理についてはきっちりとしたマニュアルに沿って行っていけば、それほどわずらわしくはな

いと思います。現にサラリーマンの方や主婦の方が片手間で直接管理しているところもあるくらいです。

ただ、入居者の方と直接話したくない、万が一、何かあったときが不安だ等で、どうしても直接管理

は煩わしいという方は、多少管理料がかかりますが、信頼のおける不動産会社に依頼すると良い

でしょう。入居者募集から家賃回収、退去後の敷金精算、入居者からのクレーム対応等すべて行ってくれ

ます。また、一括借り上げ家賃保証契約を行っていれば、合わせて管理業務を行ってくれるところが殆どで

す。